НОВЫЙТеперь вы можете слушать статьи Fox News!
Усилия Сиэтла по защите арендаторов якобы помогли разрушить инвестиции в размере 39 миллионов долларов, предназначенные для обеспечения доступного жилья, в результате чего жилой комплекс из 254 квартир, обслуживающий жителей с низкими доходами, был передан в управление. Теперь его владельцы одержали судебную победу в битве, которая может повлиять на подобные бои в Филадельфии и других городах, возглавляемых демократами.
Апелляционный суд Вашингтона постановил в понедельник, что GRE Downtowner LLC, компания, стоящая за 254-квартирным комплексом доступного жилья Addison on Fourth в Сиэтле, может подать иск о том, что строгие правила аренды города представляют собой неконституционный захват частной собственности. GRE утверждает, что ограничения, в том числе постановление, требующее от арендодателей размещать определенных дополнительных жильцов без их согласия, привели к резкому падению сборов арендной платы, привели к миллионным убыткам и в конечном итоге сделали некогда жизнеспособные инвестиции в доступное жилье финансово неустойчивыми.
Проект осуществляется в рамках федеральной программы налоговых льгот на жилье для малоимущих, которая предлагает налоговые льготы частным инвесторам в обмен на предоставление квартир с ограничением по арендной плате жителям с низкими доходами. Шон Флинн, исполнительный директор Вашингтонской ассоциации арендного жилья, объяснил, что, хотя такие проекты обычно приносят относительно скромную прибыль, федеральные налоговые льготы делают их финансово привлекательными для инвесторов, помогая привлечь частные деньги в проекты доступного жилья, которые в противном случае было бы трудно построить.
Флинн, который работает с GRE Downtowner в деле против города Сиэтл, рассказал Fox News Digital, что последовательные постановления города, направленные против арендодателей, в конечном итоге создали «ядовитый коктейль законов», который взял функционирующее доступное жилье и «уничтожил его».
ГРУППЫ ЗАЩИТЫ ВЛАДЕЛЬЦЕВ НЕДВИЖИМОСТИ ОТВЕЧАЮТ «ОТЧЕТУ МАМДАНИ О ГРАБЕЖЕ АРЕНДЫ», ПУБЛИЧНОЙ БАЗА ДАННЫХ АРЕНДАДЕЛЬЦЕВ
Фотография жилого комплекса в штате Вашингтон. (Вольфганг Келер/LightRocket через Getty Images)
Согласно судебным документам, инвестиции GRE изначально оказались финансово жизнеспособными: недвижимость приносила положительный денежный поток с 2015 по 2018 год. Но поскольку в Сиэтле был принят ряд постановлений, ограничивающих проверки на наличие криминального прошлого, расширяющих возможности арендаторов принимать в свои квартиры дополнительных жильцов, ограничивающих некоторые выселения и требующих помощи при переезде после соответствующего повышения арендной платы, GRE утверждает, что ее сборы за арендную плату упали с 93,9% в в 2018 году до всего 44,1% в 2023 году, что приведет к совокупным операционным убыткам почти в 5,8 миллиона долларов.
Финансовое ухудшение в конечном итоге привело к тому, что в январе 2026 года федеральный судья назначил управляющего, который взял бы под свой контроль имущество после дефолта по ипотеке.
«Политика, которую они проводят, вредна для людей, которым они на самом деле пытаются помочь», – предупредил Флинн, утверждая, что чрезмерные ограничения для арендодателей в конечном итоге наносят ущерб арендаторам, препятствуя инвестициям в жилье. «Никто не будет инвестировать в строительство большего количества жилья, если они верят, что правительство может прийти и осуществить изъятие – забрать собственность из-под их контроля – и у них нет возможности обратиться в суд».
ДЕМОКРАТЫ ОРЕГОНА ПРЕДЛАГАЮТ «АКТ О ПРАВЕ НА ОТДЫХ», ДЕКРИМИНАЛИЗИРУЮЩИЙ ОБЩЕСТВЕННЫЕ КЕМПИНГИ ПО ВРЕМУ КРИЗИСА БЕЗДОМНЫХ
Шон Флинн — адвокат по недвижимости из Сиэтла, а также президент и исполнительный директор Вашингтонской ассоциации арендного жилья (RHAWA). (Фокс Ньюс Цифровой)
«То, что говорится в этом решении, — это правительство, которое вы можете регулировать, вы можете регулировать, сколько душе угодно», — добавил Флинн. «Но если ваши правила доходят до того, что вы забираете мою недвижимость, мне разрешено подать на вас в суд за это».
Илья Сомин, профессор права Университета Джорджа Мейсона, специализирующийся на конституционном праве и правах собственности, рассказал Fox News Digital, что это постановление имеет более серьезные последствия, чем обычное процедурное решение, но предостерег от переоценки его более широкого воздействия.
«Это лишь умеренно значимо, но это более важно, чем просто обычное юридическое решение, которое затрагивает только непосредственно вовлеченных людей», — сказал Сомин, объяснив, что суды в других штатах могут учитывать решение Вашингтона при рассмотрении аналогичных конституционных проблем. Он также сказал, что теоретически дело может быть передано в Верховный суд США, но сказал, что это маловероятно.
Сиэтл далеко не единственный, кто вводит радикальные ограничения для арендодателей. В Сан-Франциско уже давно введен контроль над арендной платой и ограничения на выселение, а в Нью-Йорке в 2024 году расширились меры защиты от выселения в соответствии с Законом штата о выселении по уважительной причине, ограничивая возможность арендодателей выселять определенных арендаторов или отказывать в продлении аренды, в то же время позволяя арендаторам оспаривать чрезмерное повышение арендной платы. В Портленде, штат Орегон, арендодатели ограничивают использование криминального прошлого при проверке потенциальных арендаторов и требуют оплаты переезда после определенного повышения арендной платы на 10% и более. Филадельфия также ввела ограничения, связанные с проверкой криминального прошлого. Эта политика отражает более широкое стремление укрепить права арендаторов в крупных городах, возглавляемых демократами, даже несмотря на то, что владельцы недвижимости выражают обеспокоенность по поводу последствий все более ограничительных жилищных правил.
МАНДАТ ЭРЫ ОБАМЫ СОКРАЩЕН ПОСЛЕ ОБВИНЕНИЯ В «СТРЕМИТЕЛЬНОМ РОСТЕ» РАСХОДОВ НА ЖИЛЬЕ
Бывший советник Клинтон Марк Пенн предостерег демократов по поводу победы Зохрана Мамдани в Нью-Йорке, назвав платформу социалиста «крайней» и призвав сосредоточиться на проблемах, а не на Трампе (Гетти Изображения)
Флинн предупредил, что последствия жилищной политики Сиэтла выходят далеко за рамки Аддисона на Четвертой улице, утверждая, что растущие ограничения вынудили застройщиков и мелких арендодателей покинуть Сиэтл – город, когда-то кипевший жилищным строительством.
«Однажды в Сиэтле вы могли стоять возле моего офиса и видеть кран за краном, строящим жилые дома», — сказал Флинн. «Они ушли и не вернутся».
Флинн утверждает, что вызванное этим снижение инвестиций в конечном итоге наносит ущерб обычным арендаторам, оставляя им меньше вариантов жилья и более высокие затраты.
«Когда вы убираете инвестиционный стимул из предоставления продукта, вы получаете худшие продукты по более высокой цене», – сказал он. «Инвесторы слушают и голосуют ногами. И в результате жилья становится меньше, а доступное жилье имеет худшее качество».
Несогласный с советом по аренде Нью-Йорка (NYC RENT BOARD) ПРЕДУПРЕЖДАЕТ, что замораживание, поддерживаемое Мамдани, может со временем нанести вред доступному жилью: «медленное горение»
В иске GRE требуется компенсация в соответствии с правовым принципом, известным как обратное осуждение, который позволяет владельцам собственности требовать выплаты, если они считают, что действия правительства фактически конфисковали или повредили их собственность, не предоставив справедливую компенсацию. GRE утверждает, что постановления Сиэтла, индивидуально и коллективно, настолько ограничили его права собственности, что город должен нести финансовую ответственность за возникшие убытки.
В прокуратуре Сиэтла сообщили Fox News Digital, что чиновники пересматривают решение апелляционной инстанции и обдумывают свои дальнейшие шаги. «Мы еще не приняли решение по апелляции», — сообщил в четверг по электронной почте глава администрации Дэн Нолти.
Жилье перед горизонтом Атланты в Атланте, штат Джорджия, США, в воскресенье, 13 ноября 2022 года. (Элайджа Нувелаж/Bloomberg через Getty Images)
«Я считаю, что истцы в этом деле заслуживают победы, по крайней мере, по вопросу о соседях по комнате», — сказал Сомин Fox News Digital, имея в виду ограничения Сиэтла на возможность арендодателей исключать некоторых дополнительных жильцов из сдаваемой в аренду недвижимости.
НАЖМИТЕ ЗДЕСЬ, ЧТОБЫ ЗАГРУЗИТЬ ПРИЛОЖЕНИЕ FOX NEWS
Сомин указал на решение Верховного суда со счетом 6 против 3 по делу Cedar Point Nursery против Хассида, которое постановило, что постановление штата Калифорния, требующее от сельскохозяйственных работодателей разрешать профсоюзным организаторам пользоваться своей частной собственностью, представляет собой физическое изъятие в соответствии с Пятой поправкой. Он утверждал, что Постановление о соседях по комнате в Сиэтле поднимает аналогичный конституционный вопрос, поскольку оно требует от арендодателей размещать дополнительных жильцов, с которыми они никогда не заключали договор аренды.
ПОДПИШИТЕСЬ, ЧТОБЫ ПОЛУЧАТЬ ПОЛИТИЧЕСКУЮ РАССЫЛКУ
«Я думаю, что самый сильный аргумент сам по себе — это просто аргумент против этого положения постановления, в котором говорится, что они должны взять этих людей, с которыми они вообще никогда не заключали никакого контракта, никогда не проходили проверку и так далее», — сказал Сомин. «Дополнительное требование позволить им находиться на своей земле выходит за рамки того, что указано в контракте, и то же самое, как вы знаете, применимо и здесь, в случае с Сиэтлом».
