Жилье мигает предупреждающими знаками, в то время как ФРС рассматривает возможность дальнейшего повышения процентных ставок

Борьба Федеральной резервной системы с инфляцией сталкивается с растущими трудностями: рынок жилья падает, даже несмотря на то, что сохраняется более широкое ценовое давление.

Данные по жилищному рынку в сентябре еще больше ухудшились, согласно отдельным отчетам во вторник, что усугубило и без того сложную политическую ситуацию для центрального банка, обдумывающего следующий шаг по процентным ставкам.

Кажется, что ситуация может ухудшиться, прежде чем она станет лучше. Если ФРС поднимет краткосрочные ставки, как ожидается, в течение следующих нескольких месяцев, ставки по ипотечным кредитам, которые уже находятся на уровне 7,43%, могут вырасти еще выше, что еще больше ухудшит доступность кредитов. Повышение стоимости жилищных займов совпало с общим ростом инфляции и нехваткой жилья.

«Рынок жилья вот-вот погрузится в глубокий сон, если Вашингтон не сможет развернуться на 180 градусов в своей политике и сделать стоимость нового дома более доступной», – написал Крис Рупки, главный экономист Fwdbonds. «Зима еще не наступила, но жилье сильно замерзает».

Национальная ассоциация риэлторов сообщила, что незавершенные продажи, прогнозный индекс, который измеряет продажи домов по договору, но не завершены, достиг рекордного минимума за всю историю, начиная с 2001 года. Индекс упал на 7,3% за месяц и снизился на 11,3% по сравнению с годом ранее. По оценкам Уолл-стрит, снижение составило всего 0,4%.

Строительство жилья, еще один важный показатель при оценке состояния рынка, во вторник также показало снижение, значительно превзошедшее и без того сдержанные ожидания.

Согласно данным Министерства торговли, строительство частного жилья упало с учетом сезонных колебаний в годовом выражении на 5,2% за месяц, против ожиданий снижения всего на 0,4%, в то время как разрешения на строительство снизились на 0,2%, против консенсус-прогноза Dow Jones о росте на 2%.

Более того, общее количество разрешений на одну семью составило всего 845 000, что на 4% меньше, чем в августе, и является самым низким показателем с 2023 года.

«Рыночные условия ухудшились в сентябре из-за быстрого роста ставок по ипотечным кредитам», – сказал Лоуренс Юн, главный экономист NAR. «Хотя рост рабочих мест и рост доходов могут способствовать покупке жилья, на доступность жилья больше влияют изменения ставок по ипотечным кредитам».

По данным Mortgage News Daily, ставка по 30-летней ипотеке была выше 7% на протяжении большей части сентября, а к концу месяца составила около 7,6%. Пять лет назад ставки были ближе к 3%, что способствовало жилищному буму эпохи Covid, который привел к взрывному росту спроса и, как следствие, цен.

Если не считать ожидаемых показателей продаж, настроения застройщиков находятся на минимуме, не наблюдавшемся за 14 лет.

При некоторых условиях представители ФРС могут отреагировать на слабость жилищного сектора более легкой денежно-кредитной политикой. Более низкие ставки обычно помогают стимулировать спрос за счет снижения стоимости заимствований.

Но ФРС предстоит еще более серьезная борьба в попытках взять инфляцию под контроль. Данные по потребительским и производственным ценам на прошлой неделе не дали никаких признаков оптимизма: оптовые цены на товары конечного спроса выросли на 2,6%, что является самым быстрым темпом в серии данных Бюро статистики труда за декабрь 2009 года.

Представители ФРС заявили, что отслеживают инфляционные эффекты крупных инвестиций в искусственный интеллект, которые приводят к росту стоимости чипов и электроники. В то же время они считают, что выгоды от инвестиций в ИИ могут компенсировать более слабые сектора экономики, такие как жилищное строительство.

Тем не менее, условия в целом указывают на то, что рынок жилья, вероятно, еще больше ослабнет, прежде чем стабилизироваться, заявил экономист Goldman Sachs Ронни Уокер в сообщении для клиентов в понедельник.

«В 2027 году мы ожидаем, что сдерживающий фактор доступности, вновь вызванный недавним восстановлением ставок по ипотечным кредитам, будет все больше доминировать, что еще больше будет оказывать давление на активность», – написал Уокер. «Устойчиво высокие ставки по ипотечным кредитам будут по-прежнему оказывать наиболее заметное влияние на оборот жилья, а недавний рост ставок, вероятно, приведет к снижению продаж существующего жилья в ближайшие месяцы».

Несколько данных говорят об этом: более 95% ипотечных заемщиков имеют ставки ниже преобладающего уровня, а 65% — на 2 процентных пункта ниже. Goldman прогнозирует, что инвестиции в жилищное строительство сократятся на 2,5%, 4% и 1% соответственно в ближайшие три квартала, причем возможно более резкое снижение, если ставки по ипотечным кредитам не упадут.

Фирма прогнозирует, что в 2027 году будет запущено всего 875 000 единиц жилья, что мало изменится по сравнению с этим годом, в то время как существующие продажи прогнозируются на уровне 3,9 миллиона, что также примерно столько же, сколько в 2026 году, но заметно на 26% ниже уровня 2019 года, существовавшего до Covid. Уокер объяснил средние уровни результатом эффекта «фиксации», когда нынешним домовладельцам слишком дорого переезжать и брать на себя более высокие затраты по займам, в то время как ухудшение доступности оказывает давление на новое строительство.

«Жилищная активность в последние годы оставалась ограниченной, ее рост сдерживался препятствиями, связанными с доступностью, а спад сдерживался давней нехваткой жилья», – пишет Уокер. «В 2027 году мы ожидаем, что сдерживающий фактор доступности будет все больше доминировать, что будет еще больше влиять на активность».

Рынки ожидают, что ФРС сохранит базовые ставки на неизменном уровне на заседании на следующей неделе. Тем не менее, согласно инструменту FedWatch группы CME, цены на фьючерсы подразумевают высокую вероятность повышения на четверть пункта в декабре и еще раз в марте 2027 года.

Один из пунктов оптимизма исходит от Юна, экономиста NAR, который считает, что тенденция роста стоимости ипотеки, опережающая повышение ФРС, может означать, что ставки достигают максимального уровня.

«Учитывая, что ставки по ипотечным кредитам уже выросли гораздо больше, чем краткосрочные повышения процентных ставок Федеральной резервной системой, ставки по ипотечным кредитам могут достичь максимального уровня», – сказал он. «Покупатели и продавцы, возможно, просто будут сдерживаться до тех пор, пока ставки по ипотечным кредитам не изменятся в благоприятную сторону».